GESTORIA EN TRAMITES


Consultoría en permisos


Sea cual sea el tamaño y alcance de su proyecto, cosas imprevistas pueden requerir obtener múltiples aprobaciones y permisos de organismos desconocidos. Calquetza le ayudará a obtener todos los permisos necesarios, desde el principio hasta el final del proceso, evaluando de forma concisa las necesidades del proyecto y trabajando persistentemente con las agencias gubernamentales. Calquetza garantizará todo tipo de permiso y aprobación, incluyendo:

Zonificación, Usos de Suelo
e Investigación:
Licencias de Construcción y permisos relacionados
  Investigación en zonificación y usos de suelo;
  Licencias de Demolición;
  Análisis de sitio;
  Permisos para movimiento de tierras;
  Aprobaciones proyectos urbanísticos;
  Análisis de Reglamentos;
  Usos de suelo condicionados;
  Licencias de Construcción;
  Apelación a Normativa;
  Estudios de Impacto Vial;
  Cambios de usos de suelo;
  Licencias de ocupación;
  Regularización de usos de suelo;
  Uso de suelo comercial;
  Re zonificación;
  Licencias Sanitarias;
  Phase I Environmental Site Assessment;
 
  Tramites en servicios primarios;
 
  Nuevos Fraccionamientos;
 

Permisos Locales


Sólo Arquitectos con cedula y registrados en el municipio pueden firmar una solicitud de licencia de construcción, permisos de fraccionamientos, subdivisiones, y otros permisos de la ciudad. Estos arquitectos son también conocidos como Director Responsable de Obra (DRO).

De acuerdo con reglamento de construcción del Estado de Tamaulipas, para convertirse en un DRO registrado, los arquitectos deben tener un título y cedula, práctica profesional, exámenes y ser un miembro de número del Colegio de Arquitectos de Reynosa A.C.

Todos los DRO deben realizar administración de servicios de construcción, incluidas las visitas periódicas al sitio, revisión de planos, presentación de informes sobre violaciones al reglamento o desviaciones sustanciales a los documentos del permiso de construcción es una importante responsabilidad del arquitecto y es una forma de asegurar la salud pública, la seguridad y el bienestar.

No todos los arquitectos con cedula son DRO, en la actualidad en la ciudad de Reynosa menos de 30 arquitectos están autorizados por el Municipio para llevar a cabo administración de servicios de construcción como DRO. Arquitectos no registrados tienen que buscar los servicios de un DRO para asesoramiento sobre reglamentación y códigos locales. Todos los planos, especificaciones y demás documentación técnica entregada al Municipio deben ser firmados y sellados por un DRO.

Calquetza cuenta con un director responsable de obra en su personal, y puede realizar consultoría sobre códigos y reglamentos locales además de llevar a cabo los servicios de administración de la construcción para otros arquitectos y desarrolladores y proyectos propios de Calquetza.

Usos de Suelo

El actual Plan de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, fue aprobado el 18 de julio de 2001 y publicado el 12 de marzo de 2003. Reynosa ha adoptado una ordenanza de zonificación para todo el territorio dentro de la municipalidad. El Plan contiene todas las normas de zonificación, un mapa de zonificación primaria para todo el municipio, un mapa de zonificación secundaria para el centro de población y la matriz de compatibilidad además de las restricciones y obligaciones generales.

Según el Plan, hay tres usos permitidos y se clasifican como "uso de suelo permitido", "uso de suelo compatible" y “uso de suelo condicionado". Los usos permitidos se admiten sin revisión o requisitos especiales. Los usos condicionados tienen limitaciones especiales y normas para cada uso en particular, que se deben cumplir para ser autorizadas sin consulta pública.


Los usos de suelo que no están incluidos en ninguna de las tres categorías anteriores se consideran incompatibles o usos prohibidos.

El mapa de zonificación secundaria precisa y define más los requisitos de zonificación del centro urbano contenidas en el plan. La matriz de compatibilidad cataloga los usos de suelo en grandes grupos: vivienda, comercio, servicios, industria, espacios abiertos, infraestructura, tratamiento de residuos y la conservación.
Aunque el Plan es obsoleto y nunca ha tenido un Reglamento para su implementación, todos los desarrollos dentro del Municipio lo tienen que acatar.


Normalmente un Ordenamiento de Zonificación como el Plan, regula varios aspectos de la zonificación, sin embargo este Plan carece de políticas generalmente usadas como:

Coeficiente de Ocupación (COS) del terreno es la porción del terreno que cuando visto desde arriba está cubierta por un edificio excluyendo sótanos.

Coeficiente de Utilización (CUS) es la regulación principal para controlar el tamaño de los edificios. El CUS es la relación entre el total del área construida y el tamaño del terreno. Normalmente cada zonificación tiene designado el CUS, que cuando se multiplica por el área del terreno produce el área construible sin contar los sótanos.

Coeficiente de Absorción (CAS) es el área requerida expresada en porcentaje del total del área del terreno que se debe de dejar libre.

Remetimiento es la porción del edificio que se remete hacia el interior. La posición del Remetimiento se determina por distancias desde el límite de propiedad.

Estas deficiencias del Plan y el que su Reglamento siga pendiente para regular su aplicación han tenido como resultado que el actual centro de población se haya expandido mas allá de los límites establecidos en el Plan y que por toda la ciudad nuevas construcciones se estén realizando sin un aparente control.

Calquetza puede asesorar a sus clientes para determinar si los derechos actuales de zonificación coinciden con el desarrollo propuesto o se requieren permisos adicionales o una acción discrecional de la Dirección de Desarrollo Urbano.

Estudio de Impacto Vial

Los estudios de impacto vial están destinados a determinar la necesidad de una mejora al sistema de calles adyacentes y cercanas para mantener un nivel satisfactorio de servicio y las disposiciones apropiadas de acceso para un desarrollo propuesto.


Los principales objetivos del estudio vial son los siguientes:

Proporcionar una base para evaluar los impactos de transporte de un nuevo desarrollo; identificar la necesidad de una mejora para el sistema vial para ofrecer unos niveles de servicio satisfactorios y para abordar las cuestiones de seguridad;

Abordar las cuestiones pertinentes al transporte relacionados con la propuesta del desarrollo que pueden ser de interés para los residentes vecinos, empresas y propietarios;

Determinar la ubicación adecuada, el espaciamiento y el diseño del sistema de acceso para el desarrollo propuesto en cumplimiento de las normas estatales y locales;

Evaluar la circulación interna y los sistemas de conectividad del desarrollo propuesto para proporcionar un flujo de tráfico interno seguro y eficiente y el acceso a/desde las calles adyacentes y cercanas.

Área de estudio. Cualquier estudio de vialidad completo que analice las necesidades de acceso fuera al sitio y sus impactos incluirá al menos todos los puntos de acceso al sitio e importantes cruceros (con o sin señalización) adyacentes al mismo. El área de estudio puede incluir toda la zona a fin de captar el impacto acumulativo de desarrollo futuro dentro de la zona. El área de estudio también abarcará lotes baldíos que se crea impacten las intersecciones que se analizan. Las condiciones del área de estudio, los límites del área de estudio, usos del suelo, la accesibilidad del sitio y la intersección deben ser incluidas.

Más allá de la evaluación de las condiciones actuales, los estudios de impacto vial son para hacer frente a las condiciones previstas en cantidad y potencial de desarrollo del área de estudio en el futuro. Todas las intersecciones de área de estudio deben ser analizados con respecto a las condiciones existentes. Para los puntos de acceso al sitio, el análisis debe realizarse tanto para el futuro con todas las potencialidades de desarrollo del área de estudio así como para el presente. Para todas las demás intersecciones en estudio, el análisis debe ser realizado (con y sin el desarrollo propuesto) para el escenario futuro.

El horario y jornadas de estudio. Para cada año, tiempos específicos tienen que ser analizados. En la mayoría de los casos, sólo el análisis de las horas pico entresemana será necesario. Sin embargo, las clasificaciones de uso de suelo que experimentan sus más altos niveles de generación de viajes durante períodos distintos de las horas pico de la calle puede requerir el análisis de dichos períodos para determinar el adecuado acceso al sitio y a su vez los requisitos de vuelta izquierda.

Proyecciones de volumen de tráfico. El total de las necesidades de infraestructura de transporte previsto en los años del estudio dependerá de las previsiones de tráfico y son necesarias para que las autoridades puedan evaluar con precisión las consecuencias asociadas con la solicitud del desarrollador para su aprobación. Sin embargo, los impactos y las necesidades de infraestructura serán evaluados por separado partiendo de la misma base sin el desarrollo y con el desarrollo total. Los volúmenes de tráfico no relacionados con el sitio, otros desarrollos dentro de la zona de estudio, deben incluirse en este estudio de proyecciones.

El tráfico del sitio. El desarrollo propuesto que se encontrará en el sitio de estudio debe ser clasificado por usos de suelo específicos compatible con las clasificaciones que figuran en la última edición del software Trip Generation, que es de gran aceptación en México. La intensidad de desarrollo (construcción) de unidades (por ejemplo, total de construcción, total de área rentable en metros cuadrados, total de viviendas, total de habitaciones de hotel, etc) debe ser proporcionado.

Análisis de la capacidad. El nivel mínimo de diseño generalmente aceptable de capacidad de servicio es 'C'. En las intersecciones, los análisis deben mostrar una capacidad general de servicio de 'C', sin que ningún movimiento individual sea menor de 'D' para ser aceptable. En caso de aforar niveles de servicio inaceptables sin el desarrollo propuesto, por lo general el solicitante es responsable sólo de mantener del mismo nivel de servicio cuando se añade el tráfico del sitio al sistema vial.

Mitigación. Las recomendaciones se harán en el Estudio de Impacto Vial sobre los puntos de acceso al sitio y las mejoras en las vialidades necesarias como resultado del desarrollo propuesto. Los impactos viales del proyecto en desarrollo deben ser adecuadamente mitigados. Un plano a escala deberá incluirse ilustrando las mejoras o modificaciones que mitiguen adecuadamente los impactos viales del desarrollo propuesto.

Acceso al sitio, la circulación, estacionamiento y diseño horizontal. Las siguientes cuestiones deben ser abordadas en el Estudio: Necesidades de estacionamiento dentro del sitio, la facilidad de circulación interna, soluciones para control de accesos, control y operación del tráfico interno, el diseño de entradas al sitio e incluir la sección del pavimento, los usos de carril, anchos de mediana propuesta y los dispositivos de control de tráfico.

El Estudio también debe abordar los peatones y la carga de tráfico de transporte público y sus proyecciones. Los anteriores son sólo directrices básicas y el ingeniero en tránsito de Calquetza también refiere el estudio a códigos y normas locales.

Manifiesto de Impacto Ambiental

La evaluación de impacto ambiental es el proceso de identificar, predecir, evaluar y mitigar los efectos biofísicos, sociales, y otros efectos relevantes del desarrollo antes de toma de decisiones importantes. El propósito de la evaluación es garantizar que los responsables consideren los impactos ambientales antes de decidir seguir adelante con nuevos proyectos.

Calquetza puede proveer de un Manifiesto de Impacto Ambiental en concordancia con la legislación estatal y federal.

Permisos de Construcción

Los permisos de construcción regulan los distintos tipos de construcción que se permite en la comunidad y garantizan que se cumplan todas las normas de construcción. El proceso de permiso de construcción protege los intereses tanto del propietario y los de la comunidad en general. También ayuda a garantizar que cualquier cambio estructural sea seguro. La imposibilidad de obtener permisos de construcción apropiados puede resultar en costosos retrasos en la construcción, acciones legales y / o la demolición de los trabajos ya realizados.

En muchos casos el DRO de Calquetza tramitará los permisos en nombre del cliente. Recuerde, que como dueño del edificio la ultima responsabilidad de cumplir con todos los requisitos de construcción recae sobre el usted.

Los permisos de construcción en Reynosa están regulados por el Reglamento de Construcción de Tamaulipas debido a que el Municipio de Reynosa no tiene Reglamento de Construcción propio.

Proyectos Destacados

Sierra Madre Brewing Company. Consultoría en Permisos, incluyendo DRO, Licencias de uso de suelo, construcción y terminación de obra para el restaurant de 887m2 (9,550SF) en Reynosa, Tamaulipas.

 

Chili’s Restaurant. Consultoría en Permisos, incluyendo DRO, Licencias de uso de suelo y construcción para el restaurant de 550m2 (5,920SF) en Reynosa, Tamaulipas.

 

Oriental Wok and Super Salad’s. Consultoría en Permisos, incluyendo DRO, Licencias de uso de suelo, construcción y terminación de obra para el restaurant de 554m2 (5,960SF) en Reynosa, Tamaulipas.

 

 

 


   
   
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